Cuối tháng 8 vừa qua, UBND TP.HCM vừa ban hành quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (K) mới và được đánh giá sát với thực tế thị trường bất động sản hiện nay. Bên cạnh đó, nội dung bỏ khung giá đất cũng được đề xuất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Điều này có tác động gì đến thị trường bất động sản?
Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
Những vấn đề trong khung giá đất hiện hành
Luật Đất đai năm 2013 quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần. Đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm. Từ 20% trở lên so với khung giá đất, thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Việc xây dựng khung giá đất nhằm quản lý giá đất trên thị trường. Giúp cơ quan quản lý Nhà nước có cơ chế kiểm soát bảng giá đất của các địa phương. Cũng như xác định các khoản nghĩa vụ tài chính, của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng.
Tuy nhiên, khung giá đất do Chính phủ quy định chưa đáp ứng được toàn bộ mục đích. Điều này, khó điều chỉnh linh hoạt theo biến động thị trường. Cũng như đặc thù từng địa phương, nên trong thực tế đã xảy ra những khó khăn, vướng mắc. Đặc biệt, một hệ quả phát sinh thường xuyên của khung giá đất là làm kéo dài tiến độ các dự án. Do những khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, bởi một số người dân không đồng ý với giá đền bù.
Bước tiến của bỏ quy định khung giá đất
Theo đó, Dự luật bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất. Hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành.
Bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Việc bỏ khung giá đất, sẽ giải quyết nhiều vướng mắc trước đây. Như các vấn đề liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất. Và quyền lợi cho chủ sử dụng đất sẽ được giải quyết nhanh hơn. Ngoài ra, cũng khắc phục sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo.
Việc bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể. Và góp phần tiến tới xóa bỏ cơ chế hai giá như thực tế hiện nay.
Những tác động của việc bỏ khung giá đất
Theo các chuyên gia, bỏ khung giá đất có thể thúc đẩy bất động sản minh bạch hơn. Giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế (không phải là giá ảo). Đồng thời quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn.
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, Đánh giá khung giá đất tồn tại cả quãng thời gian 20 năm vừa qua không giúp ích gì cho thị trường. Cách quản lý trước đây là đưa ra khung theo kiểu có giá trần, giá sàn, và bị giới hạn trong mức trần – sàn này. Đến lúc khung thấp quá lại chấp nhận có thể vượt giá trần khoảng 20%, thấp hơn giá sàn 20%. Nhưng khống chế giá trần và giá sàn kiểu này cuối cùng. Khung giá đất vẫn còn thấp hơn thị trường rất nhiều.
Ông Võ nhận định, sắp tới đây, bỏ khung giá đất và chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Sẽ thúc đẩy người dân không ghi giá đất giao dịch trên hợp đồng. Chuyển nhượng thấp hơn thực tế để né thuế nữa. Từ đó loại bỏ dần vấn nạn tồn tại song song 2 giá đất trong giao dịch (một giá cao để mua bán, một giá thấp để làm căn cứ nộp thuế). Song, ông Võ đề xuất, để khuyến khích người dân làm điều này, cần bổ sung cơ chế giảm thuế chuyển nhượng bất động sản xuống, đừng để cao quá.
Giá nhà có tăng khi bỏ khung giá đất
Đề cập vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh. Khi bỏ khung giá đất, thì giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường. Có thể chi phí đầu vào sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán. Và đưa ra phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn. “Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó thị trường chấp nhận được. Thậm chí có thể tự nó sẽ điều chỉnh giá, thì hoàn toàn có thể yên tâm”, ông Đính nói.
Không ít chuyên gia, nhà đầu tư lo ngại, việc bỏ khung giá đất. Có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, đẩy giá nhà tăng theo. Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu rất nhiều sức ép. Từ việc vốn vay bị siết chặt đến gánh nặng chi phí, pháp lý, nhân công, giá vật liệu xây dựng tăng… Nay gánh thêm chi phí liên quan đến giá đất, có thể khiến doanh nghiệp khó càng thêm khó.
Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc bãi bỏ khung giá đất là một nhiệm vụ cần phải được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật đất đai tại thời điểm hiện tại.
(tham khảo nguồn vnexpress net, baodautu vn)
